Haloo, onko asuntoministeri?

Valtion tukema Ara-asuntotuotanto romahti viime vuonna 37 prosentilla ilman sen isompaa meteliä. Tällä hetkellä Ara-aloitukset ovat käytännössä jumissa, eikä edes vaalikevät ole saanut poliittisia päättäjiä pitämään ääntä asuntotuotannon riittävyydestä.

Viime vuonna korkotukilainaa saaneet 5 600 asuntoa olivat vain 15 prosenttia koko vuoden asuntoaloituksista. Se on alhaisin osuus sitten vuoden 2007 ja prosenttiyksikköinä puolet vähemmän kuin mitä maankäytön, asumisen ja liikenteen MAL-sopimuksissa on asetettu tavoitteeksi pääkaupunkiseudulle.

Ara-tuotanto on ajautunut ennen kokemattomiin vaikeuksiin Venäjän Ukrainassa käynnistämää hyökkäyssotaa seuranneen kustannusten ja korkojen nousun vuoksi. Käytössä olevasta vuosittaisesta rahoitusvaltuudesta jää iso osa käyttämättä, kun hankkeiden kustannukset eivät läpäise tiukkaa seulaa.

Ara-järjestelmä ei pysty käsittelemään näin äkillistä ja voimakasta kustannusten kohoamista. Siksi siihen on tehtävä pikaisesti muutoksia, jotta Ara selviää omasta osuudestaan Suomen rakentajana ja kunnossapitäjänä.

Neljän nopean keinon korjaussarja Ara-sääntelyyn

1. Kohonneen kustannustason hyväksyminen poikkeustilanteessa

Korkotukilaki edellyttää Ara-hankkeiden olevan kustannuksiltaan kohtuullisia, mutta se ei määrittele tarkemmin, mitä kohtuullisuudella kulloinkin tarkoitetaan. Kustannusharkintaan liittyykin paljon tulkinnanvaraisuutta. Tällä hetkellä etenkin pää-kaupunkiseudun uusia Ara-hankkeita halvaannuttavat epäselvät laintulkinnat siitä, voidaanko nykyisenlaisessa poikkeustilanteessa sallia normaaleja Ara-rajoja korkeammat kustannukset.

Ara laskee hankkeelle rakentamis-, korko- ja ylläpitokustannusten perusteella aloitusvuokratason varmistaakseen vuokran muodostuvan kohtuulliseksi ja alueen yleistä vuokratasoa edullisemmaksi. Laskennallinen aloitusvuokra ei kuitenkaan ole sama kuin lopullinen vuokrataso. Esimerkiksi yleishyödylliset vuokra-asuntotoimijat eivät usein vie korkeampia kustannuksia täysimääräisesti vuokriin.

Ympäristöministeriön on tehtävä viipymättä tulkinta, mahdollistaako lainsäädäntö rahoituspäätösten tekemisen korkeammilla kustannuksilla tavanomaiseen tasoon ja markkinavuokriin nähden.

2. Korkotuen omavastuuosuuden alentaminen

Korkojen kivuttua vauhdilla ylöspäin korkotuella on entistä suurempi merkitys asuntotuotannon mahdollistajana. Tällä hetkellä omavastuukorko on 1,7 prosenttia määräaikaisesti vuoden 2023 loppuun saakka, minkä jälkeen se nousisi 2,3 pro-sentin tasolle.

Korkotuen määräaikaista omavastuuosuuden alennusta tulee kasvattaa ja määräaikaa jatkaa vuoden 2024 loppuun. Samalla Aran korkotukivaltuuden riittävyys tulee varmistaa.

3. Rahoitusvaltuuden joustavampi käyttö eri tukimalleille

Ara-tuotannolla on perinteisesti ollut myös suhdannepoliittinen rooli riittävän asuntotuotannon turvaamisessa. Aikanaan finanssikriisin vanavedessä pikavauhtia kehitetty niin sanottu välimalli auttoi Suomen taloutta nousemaan jaloilleen, kun se buustasi vuosina 2010-2011 uusien asuntojen rakentamista kasvukeskusiin ja sen myötä työllisyyttä.

Vuodesta 2016 lähtien käytössä on ollut nykyinen 10 vuoden korkotukimalli 40 vuoden korkotukilainan lisäksi. Nollakorkojen aikana se on jäänyt lähinnä kuolleeksi kirjaimeksi, mutta tätä nykyä mallille olisi taas tarvetta vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon edellytysten vaikeuduttua.

Aralla on eri momentit lyhyille ja pitkille korkotukilainoille sekä asumisoikeusasuntojen ja erityisryhmien vuokra-asuntokohteiden korkotukilainoitukselle. Aran tulisi voida tarvittaessa siirtää rahoitusvaltuutta hankemuodosta toiseen sen mukaan, mille on eniten tarvetta. Asuntojen kokonaistarjonnan kannalta ei ole mielekästä, jos valtuutta jää käyttämättä esimerkiksi sen vuoksi, että pitkä korkotukimalli ei vetäisi, mutta lyhyelle olisi kaavailtua enemmän kysyntää.

Lisäksi Aran olisi hyvä antaa rakennuttajille nykyistä enemmän harkinnanvaraa eri urakkamuotojen käyttöön. Suurimmassa osassa Ara-hankkeista käytetään perinteistä kilpailu-urakkaa. Osa vuokra-asuntojen rakennuttajista haluaa kuitenkin hyödyntää neuvottelu-urakkaa, joka mahdollistaa pitkäjänteisemmän yhteistyön ja kehittämisen pääurakoitsijan kanssa.

Samalla Aran käsittelyaikoja tulee saada lyhennettyä sekä lisättyä rahoituskriteerien läpinäkyvyyttä, jotta sekä rakennuttajat että rakentajat pystyisivät paremmin ennakoimaan hankkeen toteutumisedellytykset. Päätökset kestävät nyt liian pitkään, pahimmillaan 9-10 kuukautta. Hyväksytyn tarjouksen antanut rakennusyritys on tämän ajan alustavasti sidottuna hankkeeseen ja joutuu pitämään yllä valmiutta hankkeen käynnistämiseen ilman, että sen toteutumisesta on varmuutta.

4. Korjausavustuksiin työkalut ja malli rahoituksen varmistamiseen

Vallitseva kustannus- ja korkotaso hyydyttää uudistuotannon lisäksi myös perusparannushankkeita ja energiaremontteja niin Ara-asuntokannassa kuin muissakin asuinrakennuksissa. Aralla on näihin erilaisia tukimuotoja, kuten korkotuki- ja takauslainoja sekä suunnittelu- ja energia-avustuksia. Nykyisellään nekään eivät poista rahoitusongelmaa, vaan työkalupakkia pitää uudistaa, jotta välttämättömät remontit eivät jää rahoituksesta kiinni.

Remontteja tarvitaan paitsi rakennusten kunnon ylläpitämiseksi, käyttöiän pidentämiseksi ja asumisviihtyvyyden turvaamiseksi myös energiankulutuksen, päästöjen ja käyttömenojen vähentämiseksi. Vihreän siirtymän toteutuminen edellyttää tuplamäärää energiatehokkuutta parantavaa korjausrakentamista vuosittain. Valmisteilla oleva rakennusten energiatehokkuusdirektiivi (EPBD) tulee osaltaan ohjaamaan voimakkaasti rakennuskannan energiatehokkuuden ja vähähiilisyyden parantamiseen, mihin pitää varautua ennalta.

Asumiselle ja rakennetulle ympäristölle oma ministeri

Asuntorakentaminen ja asuntotarjonnan riittävyys vaikuttavat suuresti koko talouden dynamiikkaan, työllisyyteen ja verokertymään. Ara-tuotannon rinnalla myös vapaarahoitteinen asuntotuotanto on kyykännyt isosti viimeksi kuluneen puolen vuoden aikana, kun korkojen ja elinkustannusten nousu sekä yleinen epävarmuus ovat seisauttaneet asuntomarkkinat.

Uusia asuntoja on valmistumassa tänä ja ensi vuonna selvästi vähemmän kuin mikä on pitkän aikavälin tarve, noin 35 000 asuntoa vuodessa. Se tekee hallaa talouden elpymiselle. Edes asuntoaloitusten edeltävät ennätykselliset vuodet eivät ole kyllästäneet markkinaa, sillä koko 2000-luvun keskimääräinen tuotanto on ollut 33 000 asuntoa vuodessa.

Haasteena on, että kukaan ei tunnu ottavan vastuuta asuntopolitiikastamme. Puuttuu puhelinnumero, kenelle soittaa.

Tämän vuoksi olemme yhdessä Kiinteistö ja rakentamisfoorumin muiden neljäntoista yhteisön kanssa esittäneet, että Suomi tarvitsee asumisesta ja laajemmin koko rakennetusta ympäristöstä vastaavan ministerin.

Tarvitsemme ministerin, jolla on omistajuus myös kaavoituksen ja rakentamisen suju-vuudesta. Ensi hallituskaudella on kyettävä viemään läpi myös ne kaavoitusta ja luvitusta sujuvoittavat lain muutokset, jotka jäivät kokonaan toteutumatta maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksessa. Tämä on välttämätöntä paitsi riittävän asuntotuotannon myös muun rakentamisen kannalta. Esimerkiksi vihreän siirtymän investointien varmistaminen edellyttää nykyistä parempaa ja ennakoitavampaa investointiympäristöä.

Aleksi Randell
Toimitusjohtaja
Rakennusteollisuus RT

Teksti on julkaistu alunperin Rakennusteollisuus RT:n blogissa.