Uutta vaihdetta asuntopolitiikkaan
Asumisen ympärillä käydään jatkuvaa keskustelua ja lietsotaan pelkoa milloin minkäkin todellisen tai kuvitellun uhan nimissä. Aiheeseen on kuitenkin tarjolla taloustieteen ja eritoten kaupunkitaloustieteen keinoin nykyistä perustellumpia näkemyksiä. Haluankin nostaa asuntopoliittiseen keskusteluun kolme kokonaisuutta, jotka kaipaavat mielestäni suunnanmuutosta.
1. Tehdään arvostusten mukaisia, ei tietyn hintaisia asuntoja
Ensinnäkin asumisen kohtuuhintaisuudesta puhuminen vie huomion helposti harhapoluille, koska kohtuuhintaisuudelle ei ole olemassa yksiselitteistä määritelmää. Joillekin kohtuuhintainen asuminen tarkoittaa tiettyä neliöhintaa, toisille neliöhinnan suhdetta käytettävissä oleviin tuloihin ja kolmansille edullista, usein ARA-tuettua uudisasuntotuotantoa.
Hintoja tulisi tulkita ennen kaikkea merkkinä siitä, mitä ihmiset arvostavat eniten. Mikäli hintataso on korkea, kielii se asunnon ja alueen ominaisuuksien olevan parempia kuin halvemman hinnan alueilla.
Tämän vuoksi itse hintatason laskeminen ei voi olla järkevä poliittinen tavoite. Kuinka moni esimerkiksi haluaisi Helsinkiin Nurmeksen hintatason asumiselle, jos se tarkoittaisi vastaavia työmarkkinoita ja palveluverkostoa kuin Nurmeksen talousalueella?
Asumisen hinta saadaan kyllä minkä tahansa kasvukaupungin keskustassa kuriin muutamassa viikossa rakentamalla torille kaatopaikka. Kaatopaikan negatiiviset ulkoisvaikutukset laskevat asuntojen hintoja, kun kysyntä siirtyy muualle.
Ensimmäinen muutos on siis ymmärtää hintojen kertovan ihmisten arvostuksista. Ekonomistien näkökulmasta ihmisten tekemiä valintoja ei pidä tulkita oikeaksi ja vääräksi. On aivan yhtä oikein valita pieni ja kompakti asunto asemanseudulta kuin selvästi suurempi kaupungin reuna-alueelta. Hinnat paljastavat, kumpi koetaan sopivammaksi. Siksi lisärakentamista kannattaa kohdistaa etenkin sinne, mihin ihmiset haluavat.
2. ARA-tuotantoa on rakennettava harkiten
Toiseksi, kaikki hintamekanismiin vääristävästi vaikuttavat toimenpiteet tulisi pystyä arvioimaan ja perustelemaan paremmin. Helsingin tapauksessa tämä tarkoittaa esimerkiksi kaupungin vuokra-asuntojen saatavuutta ja Hitas-järjestelmän epätasa-arvoistavaa menettelyä. Harjoitettua politiikkaa voidaan tietysti jatkaa, mutta on ongelmallista kiistää sen heikkoudet, kuten kustannusten läpinäkyvyys tai valintaprosessien läpinäkymättömyys.
Kun hintamekanismia häivytetään esimerkiksi ARA-vuokra-asuntojen tapauksessa markkinavuokraa matalammilla vuokrilla, näyttää ARA tarjoavan halvempaa asumista kuin markkinaehtoinen pystyy. Tämä ei kuitenkaan ota huomioon sitä, että samalla kaupunki menettää vuokratuloa sekä asunnoista että tonteista, mikä sen on kompensoitava muulla tavoin.
Yhtenä vaihtoehtona on esitetty, että matalampien ARA-vuokrien sijaan asukkaita voitaisiin tukea ARA-vuokran ja markkinavuokran välisellä erotuksella ja asukkaat saisivat itse valita asuntonsa vapailta markkinoilta. Tämä asumistuen kaltainen järjestelmä olisi veronmaksajalle läpinäkyvämpi ja tuensaajien valintaperusteet oikeudenmukaisemmat kuin arvalla tehtävät valinnat.
Ennen kuin kahvit menevät lopullisesti väärään kurkkuun on todettava, että tämä järjestely koskisi ARA-tuotannon osalta vain niin sanottuja normaaleja vuokra-asuntoja. Niitä rakennetaan nykyään vuosittain noin 3 500 asuntoa, kun ARA-asuntojen vuotuinen kokonaismäärä on noin 8 000. Erityisryhmien, kuten ikäihmisten tai opiskelijoiden tarpeet muodostavat siten valtaosan, ja ne on tietenkin syytä jättää tarkastelun ulkopuolelle. Samoin on tärkeä säilyttää nykyisten kunnallisten ja muiden aidosti yleishyödyllisten vuokra-asuntoyhtiöiden toimintamahdollisuudet. Niillä on merkittävä osuus vuokra-asuntokannasta ja sitä on kyettävä kehittämään jatkossakin.
Toisaalta julkista tukea normaalien vuokra-asuntojen tuottamiseen on järkevää käyttää etenkin silloin, kun markkinamekanismi ei saa tarpeeseen nähden riittävästi tuotantoa liikkeelle. Jos esimerkiksi korkojen ja muiden rahoitusehtojen kiristyminen uhkaa hyydyttää markkinaehtoista tuotantoa, asuntojen kokonaistarjonta voi jäädä liian kauaksi pitkän aikavälin kysynnästä. Laskusuhdanteessa tuetulla rakentamisella on lisäksi taloutta elvyttävä vaikutus.
3. Asuntopolitiikka toimii, kun entistä useampi voi asua haluamassaan paikassa
Kolmanneksi ja viimeiseksi nousee kysymys, kuinka asuntopolitiikan onnistumista tulisi sitten mitata. Kuten edellä havaitsimme, hintojen alentaminen ei ole kestävää politiikkaa ja se onnistuu kärjistäen katsottuna varsin helposti. Ratkaisua ei voi myöskään pidä liiaksi hakea järjestelmistä, jotka hämärtävät hintamekanismia markkinoilla.
Koska kaupunki rakentuu viime kädessä ihmisistä, tulisi asuntopolitiikan yhtenä tavoitteena olla se, että entistä useampi ihminen voisi asua niillä alueilla, joita arvostetaan.
Tämä tarkoittaa lisärakentamisen kohdistamista keskimääräistä korkeampien hintojen alueille. Asuntopolitiikkaa voidaan pitää onnistuneena, mikäli väestönmäärä kasvaa näillä alueilla huolimatta korkeista hinnoista. Koska keskustan imu vähentää kysyntää reuna-alueilla, se madaltaa muilta seuduilta kasvukeskukseen muuttavien kynnystä tulla sinne missä töitä on tarjolla. Samalla sekä aluetalous että valtiontalous hyötyvät.
Koska esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa rakentamismahdollisuuksia on rajallisesti, tämä tarkoittaa myös uusien houkuttelevien sijaintien luomista. On siis rakennettava joukkoliikenneyhteyksiä, jotka yhdistävät alueita tehokkaammin toisiinsa ja keskustaan. Tämä puolestaan vauhdittaa asuntojen ja tiiviimmän kaupunkiympäristön rakentamista näiden solmukohtien ympärille.
Kaupunkialueiden maankäyttöön liittyvät kysymykset ovat vaikeita. Siksi niihin ei ole olemassa yksiselitteisiä ja helppoja vastauksia. Esittämilläni ehdotuksilla voidaan kuitenkin edesauttaa kokonaishyvinvointia ja turvata suomalaisen hyvinvointiyhteiskunnan rahoituspohjaa.
Kaupunkitaloustieteelliset ajatukset eivät ole uusia. Näitä vastaavia huomioita ja paljon lisää voi lukea myös uuden kaupunkitaloustieteen apulaisprofessorin kynästä täältä. Hienoa, että kaupunkitaloustieteen professuuri käynnistyy vuosien hiljaiselon jälkeen. Keskustelu jatkukoon.
Teksti on julkaistu alunperin Rakennusteollisuus RT:n blogissa.